Podział majątku z kredytem hipotecznym – co dzieje się z mieszkaniem i kredytem?

Nieruchomość i kredyt to dwie odrębne kwestie

W sprawie o podział majątku sąd rozstrzyga o prawie własności składników majątku wspólnego. Umowa kredytowa łączy natomiast kredytobiorców z bankiem. Przyznanie mieszkania jednemu z byłych małżonków nie powoduje automatycznie zwolnienia drugiego z długu.

Czy sąd może przepisać kredyt na jednego małżonka?

Sąd rodzinny lub cywilny nie zmienia umowy kredytu bez udziału banku. Zwolnienie jednego kredytobiorcy z długu wymaga zgody banku i najczęściej ponownej oceny zdolności kredytowej osoby, która ma samodzielnie spłacać zobowiązanie.

Ustalenie między małżonkami, że raty będzie płaciła tylko jedna osoba, reguluje ich wzajemne relacje, ale samo w sobie nie pozbawia banku praw wynikających z umowy.

Możliwe warianty podziału mieszkania z kredytem

Przyznanie nieruchomości jednemu małżonkowi

Jeden z małżonków otrzymuje mieszkanie lub dom i rozlicza się z drugim poprzez spłatę. Równolegle strony mogą starać się o zmianę umowy kredytowej, przejęcie długu albo refinansowanie.

Sprzedaż nieruchomości i spłata kredytu

Jeżeli przejęcie mieszkania przez jedną osobę jest finansowo nierealne, możliwa jest sprzedaż nieruchomości, spłata zadłużenia z ceny oraz podział pozostałej kwoty. Wymaga to ustalenia warunków sprzedaży i współpracy przy dokumentach bankowych.

Dalsza współwłasność przez określony czas

Byli małżonkowie mogą czasowo pozostawić nieruchomość we współwłasności, na przykład do momentu poprawy zdolności kredytowej albo osiągnięcia przez dzieci określonego etapu. Rozwiązanie powinno dokładnie regulować korzystanie z lokalu, raty, opłaty, remonty i zasady późniejszej sprzedaży.

Jak sąd ustala wartość nieruchomości obciążonej hipoteką?

W typowych sprawach wartość nieruchomości ustala się według jej wartości rynkowej, a nie poprzez proste odjęcie aktualnego salda kredytu. Sąd Najwyższy wskazał, że przy przyznaniu nieruchomości jednemu z małżonków wartość obciążenia hipotecznego jest co do zasady pomijana, chyba że występują istotne powody przemawiające za jego uwzględnieniem.

Ocena konkretnej sprawy wymaga uwzględnienia treści umowy kredytu, osób będących dłużnikami, aktualnego salda, wartości nieruchomości i sposobu rozliczeń po ustaniu wspólności.

Raty płacone po rozstaniu lub po ustaniu wspólności

Jeżeli po ustaniu wspólności jedna osoba samodzielnie spłaca wspólne zobowiązanie, może powstać roszczenie o odpowiednie rozliczenie części świadczeń spełnionych za drugiego dłużnika. Nie każda wpłata jest jednak rozliczana w identyczny sposób.

Znaczenie może mieć między innymi:

• data ustania wspólności majątkowej;
• czy raty dotyczyły kapitału, odsetek, ubezpieczenia lub innych opłat;
• kto korzystał z nieruchomości;
• czy strony miały porozumienie dotyczące płatności;
• czy dochodzone kwoty zostały właściwie udokumentowane i zgłoszone.

Jak obliczana jest spłata na rzecz drugiego małżonka?

Spłata zależy od wartości składników przyznanych każdej stronie, ustalonych udziałów oraz rozliczanych nakładów i wydatków. Samo saldo kredytu nie jest prostym „minusem”, który zawsze odejmuje się od wartości mieszkania.

Podział umowny czy postępowanie sądowe?

Jeżeli strony są zgodne, mogą zawrzeć umowę o podział majątku. Gdy w skład majątku wchodzi nieruchomość, potrzebna jest forma aktu notarialnego. Umowa powinna być skoordynowana z ustaleniami banku, ale notariusz również nie może sam zwolnić kredytobiorcy z długu.

Postępowanie sądowe jest potrzebne, gdy strony nie zgadzają się co do wartości, sposobu podziału, udziałów, nakładów lub rozliczenia spłat.

Dokumenty potrzebne do analizy

• numer księgi wieczystej i dokument nabycia nieruchomości;
• umowa kredytu wraz z aneksami;
• aktualne zaświadczenie banku o saldzie i historii spłat;
• harmonogram kredytu oraz potwierdzenia rat po ustaniu wspólności;
• operat szacunkowy lub dokumenty pozwalające oszacować wartość rynkową;
• dowody nakładów, remontów, wkładu własnego i środków pochodzących z majątku osobistego;
• korespondencja dotycząca proponowanego przejęcia kredytu albo sprzedaży.

Powiązane zagadnienia

Najczęstsze pytania